作者 东吴证券房地产行业首席分析师房诚琦

2024年12月，中央经济工作会议在北京召开，针对房地产行业最重要的关键词就是“止跌回稳”，这一表态也是对“926政治局会议”相关精神的延续。该如何看待这一重要政策目标的提出？又该如何判断未来房地产行业的走势？

稳定市场成为重要政策目标

关注过去几年中央经济工作会议对地产行业的相关表述可以发现，中央更关注房地产行业调整所带来的风险，因此地产相关表述通常也都出现在防风险的段落。

但今年在综述明年经济发展工作安排的总起段落中就提到“稳住楼市”，可见稳定房地产市场已经成为行业最重要的政策目标。同时，在后续表述中提到“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，表述力度也强于“926政治局会议”中的内容，足以看出对实现这一目标的坚定决心。

自首次明确要求“房地产市场止跌回稳”以来，各部委也随之响应有所动作，相继出台落地措施，通过“4个取消、4个降低、2个增加”推动落实“促进市场止跌回稳”。

房贷利率大概率全面进入“2时代”

本次会议提出，“要实施更加积极的财政政策，要实施适度宽松的货币政策”。“适度宽松的货币政策”这一提法是自2009年以来首次出现，积极有为的宏观政策无疑是帮助行业企稳最有效的政策。

货币政策上，2024年5年期以上LPR已累计下调60个基点，目前为3.6%。预计明年LPR仍将有较大的下行空间，房贷利率全面进入“2时代”的概率非常大。

会议也提到“加力实施城中村和危旧房改造”，并加大货币化安置比例，参考过往政策，通过政策行发放PSL以支持城中村改造的模式也是值得期待的。

财政政策上，财政部已明确支持地方政府使用专项债券，回收符合条件的闲置存量土地，以及收购存量商品房用作各地的保障性住房。

供需同步发力

房地产市场“止跌回稳”可期

从需求侧看，会议提出“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。

10月底住建部曾提出将新增100万套城中村改造货币安置，预期在2025年城中村和危旧房改造将有所加力，除央行PSL支持货币化安置外，可能还将辅以“以购代建”或“房票”等安置手段，将有望增加短期市场需求，消化商品房库存，改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期。

从供给侧看，主要的期待即上述的落实专项债收购存量商品房及闲置存量土地。

当前情况下，收购存量商品房作为保障性住房这一模式仍然受到收购价格、资产运营能力等因素影响，并未实现大范围落地，期待明年在价格机制上能有进一步的突破。而利用专项债收购闲置存量土地或者进行存量土地的置换则已经开始陆续铺开。此模式不仅同时盘活了地方政府和开发商两方的现金流，亦能减少无效供给稳定库存预期。

综合来看，展望2025年，需要关注相关政策的落地执行力度、LPR的下降空间和节奏、专项债收储的推进情况、限制性政策的进一步退出、房企融资协调机制的持续落地……相信在如此明确的施政目标要求下，各项政策都将有序推进和执行并形成合力，最终扭转市场对行业、对房价的悲观预期，进而实现企稳的最终目标。